هنگام نوشتن قرارداد اجاره مغازه به چه نکاتی توجه کنیم؟ - یزد بلاگ

عقد قرارداد اجاره، جزو مواردی است که مستاجر و موجر باید اطلاعات کاملی از چند و چون آن داشته باشند. در حال حاضر اجاره مغازه به علت پیچیدگی های قانونی، دارای مفادی است که باید مورد توجه طرفین قرار بگیرد. با توجه به اینکه اطلاعات ناقص بعضی از افراد از قوانین اجاره مغازه، موجب بروز بعضی مسائل پس از عقد قرارداد می گردد در مطلب امروز قصد داریم به مواردی که هنگام انعقاد قرارداد اجاره مغازه باید مد نظر قرار گیرد، اشاره کنیم. اگر به این موضوع علاقمندید یا قصد اجاره مغازه در آینده نزدیک را دارید، این مطلب را بخوانید.

قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه به چه مواردی باید توجه کرد؟

برای عقد قرارداد اجاره مغازه باید به نوع کاربری، منطقه جغرافیایی، متراژ مغازه، سرقفلی و همچنین مدت اجاره توجه گردد. به طور کلی توجه به نوع کاربری و سرقفلی در اجاره مغازه از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. بر اساس قوانین مرتبط با موجر و مستاجر، سرقفلی به منظور حمایت از مستاجر در نظر گرفته شده و دارای ارزش است؛ بنابراین اگر به دنبال اجاره ملک سر قفلی دار هستید در ابتدای امر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازید (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می گردد) البته این مبلغ هنگام تخلیه مغازه توسط مستاجر به قیمت روز محاسبه شده و به وی پرداخت می گردد. در این زمینه باید توجه داشت که سرقفلی تنها در قرارداد اجاره معنا و در قرارداد صلح بی معنا است.

همچنین از قلم نیاندازید که در قرارداد، مستاجر باید مبلغ سرقفلی را فقط با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد. همچنین اگر مالک راغب به تمدید قرارداد نباشد، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازپرداخت کند.

مبلغ سرقفلی چگونه محاسبه می گردد؟

مبلغ سرقفلی توسط دادگاه و بر مبنای موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت، شرایط و کیفیت اجاره (ازلحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است) و طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر دارد، معین می گردد.

نحوی نوشتن قرارداد اجاره مغازه

اگر به دنبال عقد قرارداد اجاره بعد از در نظر دریافت ملک مورد نظرتان به صورت عادی در بنگاه های مشاور املاک هستید، باید همراه با موجر با در دست داشتن مدارک شخصی به بنگاه مورد نظر مراجعه نموده و فرم مخصوص اجاره نامه ملک تجاری (مغازه) را پرکنید. این فرم دارای 9 ماده است که به ترتیب این ماده ها را خواهیم داد.

ماده 1

این قرارداد شامل تعیینات موجر و مستاجر یا وکیل موجر و مستاجر است. این تعیینات شامل نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه و کد ملی است. اگر این قرارداد بین وکیل موجر یا وکیل مستاجر بسته می گردد، باید بند وکالت، قیومیت، ولایت یا وصایت نیز پر گردد.

ماده 2

این ماده نیز شامل وضوح قرارداد و تعیینات مورد اجاره است. این بخش مربوط به موجر بوده و باید با دقت زیادی درج شده و اطلاعات ثبت شده، منطبق با سند مالکیت یا سرقفلی باشد. همچنین باید بندهای این قرارداد که شامل تعیینات ملک ازجمله انباری، پارکینگ، تلفن اختصاصی و منصوبه های در آن کنتور برق و آب و گاز شهری که تاسیسات گرمایی شوفاژ روشن، پکیج حرارتی، گاز شهری، فن کویل، بخاری نفت سوز، شومینه و وسیله سرمایی آن کولر، چیلر، تهیه مطبوع، سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات است، طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن به صورت شفاف تعیین گردد.

ماده 3

این ماده شامل موارد مربوط به مدت اجاره است. به طور کلی می توان گفت که این ماده یکی از اصلی ترین مفاد قرار داد اجاره است. چرا که موجر و مستاجر به واسطه این ماده می توانند از حقوق خود دفاع نمایند؛ بنابراین توصیه ما به شما این است که در عقد قرار داد تمرکز زیادی روی این ماده داشته باشید و باید بندهای این ماده که شامل مدت اجاره، ماه و تاریخ آغاز اجاره و خاتمه اجاره است به دقت تکمیل گردد.

ماده 4

این ماده هم مربوط به اجاره بها و نحوه پرداخت است. این بخش کاملا توافقی بوده و توسط موجر و مستاجر معین می گردد. ممکن است موجری ملک خود را پایین تر یا بالاتر ازعرف بازار به مستاجر ارایه دهد و هیچ کس نمی تواند در این زمینه بین طرفین قرارداد دخالت کند. این ماده شامل میزان اجاره بها، نحوه پرداخت وهزینه رهن است.

ماده 5

این ماده شامل مباحثی مرتبط با سرقفلی است که پیش تر و در ابتدای متن درباره آن گفتیم. این ماده دارای بندهایی است که در متن زیر بیان شده است:

1-5- مستاجر هیج وجهی بابت سرقفلی پرداخت ننموده است و به این ترتیب هیچ حقی نسبت به سرقفلی و حقوق صنفی متعقله به ملک ندارد و در زمان خاتمه قرارداد، چیزی از این بابت به وی تعلق نخواهد گرفت.

2-5- مستاجر مبلغ ……… ریال به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نموده و بین طرفین مقرر گردد:

الف- این وجه متعلق به موجر است و در قبال پرداخت آن با اجاره دادن ملک به مستاجر با شرایط و مبلغ مندرج در این اجاره نامه موافقت نموده است و برای این سرقفلی هیچ ما بازاء و عوض دیگری در نظر گرفته نشده و در انقضای مدت مستاجر مکلف به تخلیه است و چیزی بابت سرقفلی یا عوض آن دریافت نخواهد کرد.

ب- در خاتمه مدت و زمان تخلیه، معادل همین مبلغ به مستاجر پرداخت خواهد شد. افزایش نرخ تورم و تغییر قیمت سرقفلی تأثیری در این امر نخواهد داشت.

ج- در خاتمه مدت رقم پرداختی مستاجر به علاوه مبلغی که بر مبنای شاخص بانک مرکزی جبران کاهش ارزش پول را با توجه به مدت اجاره بکند به مستاجر پرداخت خواهد شد.

د- در خاتمه مدت قرارداد، سرقفلی متعلق به محل بر مبنای نرخ عادله و قیمت معاملاتی زمان تخلیه به مستاجر پرداخت خواهد شد. منظور از نرخ عادله و قیمت معاملاتی، وجهی است که مستاجرین برای اجاره کردن مورد اجاره این سند، با مدت و شروط مشابه و مبلغ اجاره ای معادل مبلغ اجاره این سند به علاوه نرخ تورم به نسبت مدت اجاره، آمادگی پرداخت آن را به عنوان سرقفلی دارند.

ماده 6

نیز شامل شرایط و آثار قرارداد است. بر اساس این ماده موجر باید شرایط و نحوه استفاده ازملک مورد نظر را به صورت واضح بیان کند. دربند یک این ماده نیز به وضوح بیان شده است که مورد اجاره، برای استفاده (این بخش توسط موجر توافق می گردد) به اجاره واگذارشده است و مستاجر نمی تواند از مورد اجاره برخلاف منظور قرارداد استفاده کند.

ماده 7

در این ماده نیز اسقاط خیارات آمده است و بر اساس این بند، تمام اختیارات، ولو اختیار غبن (در اصطلاح حقوقی خیار غبن یعنی، زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله که به زیان دیده بعد از آگاهی به غبن، حق فسخ می دهد. هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند. غبن در صورتی قابل توجه است که قابل مسامحه نباشد؛ بنابراین غبن باید فاحش باشد و این چشمگیر بودن به این معنی است که از نظر عرف آشکار باشد) به استثنای اختیار تدلیس (تدلیس عبارت است از پوشاندن عیبی در مال یا نمایاندن یک صفت یا امتیاز کمالی غیرواقعی در مال. به علت جبران زیان ناشی از این عملیات فریبنده، فریب خورده از حق فسخ بهره مند است.) از طرفین ساقط می گردد.

ماده 8

این ماده نیز شامل مقررات ناظر است این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.

ماده 9

این قرارداد نیز شامل نسخ و تصدیق است. در این بند بیان شده این قرارداد با علم، اطلاع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در 9 ماده و در دو نسخه برابر تنظیم شده است و به امضای طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا خواهد شد.

سخن آخر

اگر قصد عقد قرارداد اجاره مغازه را دارید به شما توصیه می کنیم که به بند قرارداد توجه و اشراف کامل به داشته باشید و اگر توانایی تحلیل مفاد این قرارداد را ندارید با یک مشاور و یا کارشناس مشورت کنید. همچنین اگر قرارداد شما شامل سرقفلی است، توصیه ما این است که به تمام مفاد این مقوله نیز توجه داشته باشید؛ چرا که ممکن است دچار نقضان و زیان زیادی در معامله شوید.

به این مقاله از خبرنگارن امتیاز دهید

پرشین بلاگ: پرشین بلاگ | سیستم وبلاگ های پرشین

دور زمین: دور زمین: سفر به دور زمین هیچوقت اینقدر آسون نبوده!